Grondbeleid

Momenteel kent de gemeente twee bouwgronden in exploitatie, de Broeckgouw en de Blokwhere.
Voor de Broeckgouw is deze keuze om de exploitatie zelf ter hand te nemen reeds gemaakt voordat het collegeprogramma 2016-2022 was vastgesteld. Het project de Broeckgouw bevindt zicht in een afrondende fase. In 2009 is gestart met de uitgifte van de percelen en in 2018 is gestart met de uitgifte van fase 9 & 10. Dit is tevens de laatste fase. Ten aanzien van fase 9 & 10 kan worden gemeld dat deze geheel aardgasvrij zal worden gebouwd.
Gesteld kan worden dat de realisatie van de Broeckgouw binnen de financiële en programmatische raadskaders verloopt en de afsluiting van de grondexploitatie is voorzien uiterlijk 31 december 2022.
Voor de Blokwhere is in 2019 is overeenstemming over de grondprijs bereikt met de Vooruitgang op basis van de bouw van 14 eengezinswoningen en 15 appartementen in de sociale sector. De verdere ontwikkeling zal in 2020 plaatsvinden

Naast deze grondexploitatie kent de gemeente nog een aantal projecten die in de periode 2018-2022 ontwikkeld of opgestart zullen worden. Deze kunnen worden ingedeeld in uitbreidingslocaties en inbreilocaties. Onder de uitbreidingslocatie vallen:

De inbreidingslocaties omvatten onder andere de volgende projecten:

De belangrijkste ontwikkelingen ten aanzien van bovenstaande projecten zijn:

De Lange Weeren

De Lange Weeren wordt gezien als de ruimtelijke afronding van Volendam. De bouw van zoveel mogelijk woningen is geen doel op zich. Uitgaande van nut en noodzaak, wordt ingezet op betaalbare woningen, vraaggericht bouwen, een aanvulling op de bestaande woningvoorraad, zowel in de huur- als koopsector (sociaal, middelduur en duur) en ontwikkeling in aansluiting op lopende projecten. Het uitgangspunt is dat de gemeente niet zelf als ontwikkelaar optreedt en bijbehorende risico’s draagt, maar een regierol kiest. De woningbehoefte, bestaande afspraken, kwaliteit en programma zullen nader worden uitgewerkt om na afronding van lopende projecten verder te kunnen bouwen.
Met de ontwikkelaar is een intentieovereenkomst afgesloten, waarin is afgesproken dat iedere partij zijn eigen kosten draagt tot het moment dat een samenwerkingsovereenkomst (SOK) wordt afgesloten. In de intentieovereenkomst – fase wordt de haalbaarheid van de Lange Weeren onderzocht. Mocht dit uiteindelijk negatief uitvallen, dan kan de gemeente de gemaakte voorbereidingskosten niet verhalen. Ook bij een positief resultaat zal blijken dat niet alle voorbereidingskosten via een SOK kunnen worden verhaald. Wij hebben bijvoorbeeld te maken met de ministeriele regeling plankosten, welke uitgaat van forfaitaire bijdragen. Eveneens zullen niet alle ontwikkelingskosten kunnen worden opgenomen en daardoor kunnen worden verhaald op de ontwikkelaar. Het is momenteel te vroeg om concrete uitspraken te doen over kosten en opbrengsten. Hierover worden onderhandelingen gevoerd met de ontwikkelaar, en tevens grondeigenaar, Scholtens.
Een ander risico heeft te maken met de Pilot Waterlands Wonen. Een verplichte bijdrage voor de gemeente/ontwikkelaar van 7,4 miljoen, waarbij het risico op onverschuldigdheid en op terugvorderbaarheid aanwezig is. Dit risico is opgenomen in de risicoparagraaf van de begroting. De gemeenteraad heeft duidelijk gesteld dat De Lange Weeren niet ontwikkeld kan gaan worden als dit risico niet op nul moet worden gesteld. In die zin is dit risico beheersbaar.

Waterrijk

Waterrijk is de –waarschijnlijk – laatste uitbreidingslocatie van Oosthuizen en omvat de bouw van minimaal 260 woningen, welke door de ontwikkelaar worden gerealiseerd. De gemeente heeft slechts een regierol. Wel is contractueel vastgelegd dat de gemeente recht heeft op een vergoeding per gebouwde woning.

Uitgaande van nut & noodzaak wordt ook in deze wijk rekening gehouden met vraag gestuurd bouwen. In het nog uit te werken tweede deel van het plan (gesitueerd in het gedeelte waar nu reeds de MFA en zorgboerderij de Arendshoeve zijn gerealiseerd) zullen ook huurwoningen worden gerealiseerd. Eerste contacten hiervoor tussen ontwikkelaar BPD en woningcorporatie Wooncompagnie zijn gelegd en positief.

Het plan wordt in zijn totaliteit ontwikkeld door BPD, de gemeente heeft een regierol. In de Samenwerkingsovereenkomst met BPD zijn de (financiële) risico’s van deze ontwikkeling bij de ontwikkelaard neergelegd en is een afdracht aan de gemeente geregeld. De gemeente draagt dus bij deze ontwikkeling nauwelijks risico.

Maria Goretti locatie

Gesprekken over deze locatie zijn al geruime tijd gaande en bevinden zich in de afrondende fase.
De herhuisvesting van de bestaande en gebruikers zijn inmiddels hiervan losgekoppelde activiteiten.
Na oplevering van de nieuwe turnhal en Kindcentrum op de locatie Broeckgouw kan het project in de uitvoering worden genomen.

Herontwikkeling locatie Seinpaal

In 2019 is overeenstemming over de grondprijs bereikt met de Vooruitgang op basis van 38 te bouwen sociale huurwoningen. Inmiddels ligt er een plan voor 55 woningen. Met de Voortuitgang vindt nu overleg plaats over een aanvullende vergoeding voor de grond ten gevolge van de extra te realiseren woningen. De gemeente zal voor dit project zelf de openbare ruimte inrichten. Dit is in de onderhandeling over de grondwaarde ook als uitgangspunt gehanteerd.

Botterschool Edam

In samenhang met de verwerving van gronden van ontwikkelaar Van Wijnen op het tracé van de 3e ontsluitingsweg is in 2019 met deze partij onderhandeld over de bouw van 28 middel dure grondgebonden huurwoningen op deze locatie. Recent is hier overeenstemming over bereikt. De gemeente zal in dit project de regierol op zich nemen. De ontwikkelaar bouwt en richt de openbare ruimte in.

Cultureel centrum

De locatie wordt verkocht aan de hand van de door de gemeenteraad vastgestelde ontwikkelkaders. Daarin is een bandbreedte van woningen genoemd voor de locatie alsmede de typologie/doelgroep zijnde 16 – 22 seniorenwoningen. Bij de ontwikkeling dient tevens aandacht te bestaan voor gemeenschappelijke ruimtes. Daarnaast kan er eventueel een mogelijkheid worden ingebouwd voor kleinschalige ruimten, voor bijvoorbeeld verzorging of semi medische functies.
Met de beoogde ontwikkelaar wordt nu onderhandeld over de inhoud van de Samenwerkingsovereenkomst. De ontwikkelaar heeft binnen zijn bieding ook rekening gehouden dat hij de werkzaamheden (en kosten) voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie draagt. Op basis van de bieding van de ontwikkelaar is het voornemen dat neemt het college in Q1 een gunningsbesluit.

Kraaiennest Oosthuizen

Het gebied is geschikt voor de realisatie van minimaal 23 tot maximaal 30 starterswoningen, grondgebonden starterswoningen en/of gestapelde startersappartementen.
Op basis van de door de geselecteerde ontwikkelaar voorgelegde alternatieven ten behoeve van de ontwikkeling is gekozen voor 10 starters woningen en 18 doorstroomwoningen. Inmiddels is door het college een gunningsbesluit genomen. In het grondbod is opgenomen dat de ontwikkelaar de sloop, bouwrijp en woonrijp werkzaamheden voor zijn rekening neemt, waarbij zij ook verantwoordelijk zijn voor kosten op het gebied van saneringen en bijvoorbeeld planschade. Uit de grondopbrengsten dienen de gemeentelijke plankosten te worden gedekt.

Hoogstraat

In maart 2018, besloot de gemeenteraad de panden aan de Hoogstraat aan te kopen om te verzekeren dat we als gemeente de regie hebben over een snelle en goede herontwikkeling.
Begin 2019 is de aanbesteding gestart voor de herontwikkeling van de Hoogstraat, in lijn met de ontwikkelkaders welke naar voren zijn gebracht tijdens het participatieproces. Uit de aanbiedingen van de geselecteerde ontwikkelaars is het ontwerp van HSB Bouw als winnend uit de bus gekomen. Dit plan wordt nu met HSB uitgewerkt tot een definitief plan. De realisatiefase is voorzien medio 2021.

Korsnass

De ontwikkelaar van dit project is BPD – KWP. Het plan gaat uit van stedelijke rijtjes woningen, appartementen, appartementen voor senioren en appartementen voor starters, totaal ca. 81 woningen. De gemeente is faciliterend in dit project. Binnen de afgesloten anterieure overeenkomst is ten behoeve van de dekking van gemeentelijke kosten, zoals bovenwijkse- en plankosten, een bedrag afgesproken van € 260.000,-. Waarvan de eerste € 85.000,- recent zijn overgemaakt aan de gemeente. De gemeente loopt ten aanzien van de ontwikkeling geen risico’s. Deze liggen bij de ontwikkelaar.

De planning:
6 januari 2020 Ontwerpbestemmingsplan ter inzage leggen;
23 april 2020 vaststelling bestemmingsplan raad;
Realisatie medio 2021 Uitvoering.

Overige projecten

Voor de overige projecten zijn de plannen nog onvoldoende ver gevorderd om al prognoses en financiële projecties te maken.

Naast de visie op het grondbeleid en de prognoses is een paragraaf gewijd over de beleidsregie oftewel hoe wij omgaan met ons grondbeleid. Daarvoor is het van belang om een onderscheid te maken in actief en passief grondbeleid, alsmede onderscheid tussen gronden in exploitatie en overige gronden. Conform de BBV regelgeving hoeven de zogenaamde NIEGG gronden niet meer te worden opgenomen. Maar het is natuurlijk wel zinvol om daar iets over te vertellen. Met dit onderscheid voor ogen krijgen wij de volgende verdeling.

In het beschrijvende hoofdstuk kan aandacht worden geschonken aan mogelijke vertraging door de discussie over de stikstofdepositie.